Манай  УИХ аливаа  баярыг  далимдуулан хууль бөөнддөгийн гор өдгөө гарч эхлээд буйн нэг жишээ нь улсын баяр наадмын өмнө баталсан Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хууль юм.

Тухайн үед сөрөг хүчнийхэн иргэдийн эрхийг боомилсон төдийгүй “Үндсэн хуулийн зөрчил үүсгэхээр хуулийг баталлаа шүү” хэмээн сануулж байсан нь ч эрх баригчид хүч түрэн баталсан. Гэтэл дээрх хуулийг “Үндсэн хууль зөрчжээ” гэсэн дүгнэлтийг Цэцээс гаргаад байна. Учир нь тухайн иргэн газраа барьцаанд тавьж зээл аваад хугацаанд нь мөнгөө төлж чадаагүй бол үл маргах журмаар банк газрыг нь хурааж авах агуулгатай хууль болсон.

Харин энэ нь Үндсэн хуулийн зөрчил болжээ гэх гомдлыг иргэн Б.Энхбаяр Цэцэд гаргаж, ялснаар өдгөө Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн үйлчлэлийг түр түдгэлзүүлээд байгаа юм. Энэ талаар иргэн Б.ЭНХБАЯРТАЙ ярилцлаа. 

-Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулиар иргэд барьцаанд тавьсан газраа үл маргах журмаар хураалгахаар болсон. Энэ талаар та гомдол гаргаснаар хуулийг түр түдгэлзүүлсэн. Та Цэцэд хэзээ гомдол гаргаад, дүгнэлт нь хэдийд гарсан юм бэ?

-Энэ хуулийг өнгөрсөн долдугаар сард буюу наадмын өмнөх өдөр баталсан юм. Би үүнээс хоёр сарын дараа буюу өнгөрсөн есдүгээр сард Цэцэд гомдол гаргаснаар арваннэгдүгээр сарын сүүлээр дүгнэлт нь гарлаа. 

-Энэ хуулийн ямар заалт Үндсэн хуулиар иргэдэд олгосон эрхийг зөрчсөн учраас та гомдол гаргачихав? 

-Энэ хуулийн гол агуулгад газрын барьцааг, тэр дотроо хувийн өмчийн газрын барьцаа багтана. Барьцааг нотариатаар баталгаажуулж гэрээ байгуулаад мөнгөө төлж чадахгүй болсон үед шүүхээр орохгүйгээр буюу үл маргах журмаар шууд барьцаалуулагч тал болох банк санхүүгийн байгууллага давуу эрхтэйгээр тухайн газрыг нь хурааж авах, зарах эрх олгосон хууль юм. Өөрөөр хэлбэл, нэг талд давуу эрх олгосон хууль баталсан атлаа хууль тогтоогчид нэг талыг барьсан тайлбар хийсэн.

Тухайлбал, манай улс газар өмчлүүлээд 13 жил болж байна. Гэтэл газар эдийн засгийн эргэлтэд сайн орж чадахгүй байна. Улаанбаатар хотод гэр хороолол их байгаа учраас орон сууцжуулах бодлого барья. Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хууль гэдэг нь энэ бодлогыг дэмжсэн хууль гэж тайлбарлаад батал сан. Гэтэл яг энэ логикоор нь аваад үзэхээр хууль тогтоог чид юу гэж хэлээд байна гэ хээр “Иргэд бол газраа барь цаалаад мөнгөө төлж ча дахгүй алдана.

Ингэснээр мөнгөтэй банк санхүүгийн байгууллагууд тийм хэд хэдэн газрыг нь хуримтлуулж аваад том том орон сууц барина” гэж яриад байгаа биз. Энэ чинь үндсэндээ газар эзэмшигчдийг хөөж явуулах бодлого яваад байна шүү дээ. Гэсэн атлаа үүнийгээ орон сууцжуулах бод логотой холбож яриад байгаа юм. 

-Нэг талд давуу эрх олгосон нь Үндсэн хуулийн зөрчил болжээ дээ? 

-Үл маргах журам нь яагаад Үндсэн хууль зөрчсөн гэж үзсэн бэ гэхээр Монгол Улсын иргэн Үндсэн хуульд зааснаар шударга шүүхээр шүүлгэх, шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй. Энэ эрхийг нь ямар ч үндэслэл шалтгаан нэрлээд хязгаарлаж болохгүй Хүн ямар ч асуудлаар шүүхэд хандаж өөрийн эрхээ сэргээлгэх эрхтэй. Ялангуяа газрын барьцаатай холбоотой асуудлаар. Тэгээд ч газар бол гуравдагч этгээдийн сонирхлыг хамгийн их хөнддөг хөрөнгө. Бусад хөрөнгөтэй газрыг харьцуулж болохгүй.

Учир нь газар бол мал, машин, орон сууц биш. Орон сууц машин гэх мэт нь цаг хугацаагаар ээнэгшээд эвдрэлд ороод сэлбэгддэг. Харин газар бол тогтвортой, ямар ч цаг үед үнэ цэнэ нь буурах тухай ойлголт байхгүй, харин ч өсдөг хөрөнгө. Гуравдагч этгээдийн сонирхлыг их хөнддөг гэдэг нь газар дээр орон сууц барьдаг түүнийг бусдад түрээсэлж, дамжуулж зардаг. Дам дамаа түрээсийн харилцаанд их ордог. Тийм учраас л гуравдагч этгээдийн ашиг сонирхлыг хөндөж байгаа обьектыг шүүхээр оруулахгүйгээр буюу шүүхийн маргаанаас гадуур шийдэх нь учир дутагдалтай байдаг. Цаг хугацааны явцад ямар ч шинэ нөхцөл байдал үүсч болдог.

Жишээлбэл нэг газрыг гэр бүлийн гурван гишүүн хамтран өмчилдөг байтал магадгүй хоёр нь нэгэндээ мэдэгдэхгүйгээр барь цаалчихсан байвал яах вэ. Дараа нь өнөөх гуравдагч этгээдийн чинь эрх ашиг хөндөгдөж таарна биз дээ. Ийм нөхцөл байдал хэзээ ч гарч ирж болно. Монголчуудын дунд орон сууцны маргаан маш их гардаг. Гадаадад байгаа нэг гишүүнийхээ зөв- шөөрөлгүйгээр байрыг нь барьцаалчихсан, эсвэл бүр зарчихсан тохиолдол шүүхээр зөндөө явдаг.

Орон сууцыг бол буцааж болно. Гэтэл газар дээр ийм асуудал гарвал яах вэ. Нэгэнт банк санхүүгийн байгууллага нь өөр хүнд зараад тэр нь магадгүй маш их хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийгээд обьект барьчихсан байтал хуучин өмчлөгчийн эрх зөрчигдсөн нөхцөл үүсвэл буцаад авъя гэвэл яах вэ. Маш их хөрөнгө оруулалт хийгээд эргэлтэд оруулсан газрыг яаж буцааж өгөх вэ гэх мэт маш олон асуудал бий. 

-Таны саяын хэлсэнчлэн нээрэн газрыг нь эргэлтэд оруулаад буцаах аргагүй болчихсон байвал хэрхэхийг Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа ны тухай хуульд ямар байдлаар зохицуулсан юм бэ? 

-Энэ бол иргэний хуулиар зохицуулагддаг. Дээрх жишээ- нүү дийг дурдсаны учир нь газартай холбоотой асуудлыг яаран сандран шийдвэрлэхэд түвэгтэй байдаг. Өөрөөр хэл- бэл, амьдрал баялаг учраас ямар ч шинэ нөхцөл байдал үүсч болно. Бидний мэдэх болон мэдэхгүй олон асуудал бий. Гэтэл тэр бүхнийг хялбарчлаад, тийм нөхцөл байдал гарч болохыг үгүйсгээд хууль баталчихаж байна шүү дээ. Хэрэв шүүх дээр маргаан болоод явбал иргэд нөхцөл байдлаа мэдэж байна биз дээ. Гэтэл одоо энэ хуулиар шүүхээр оруулахгүйгээр яг ломбард шиг нэг тал нь мөнгөө төлөөгүй бол ломбардын эзэмшилд ороод газ- рыг нь зарчихсан байх нь байна. Өөрөөр хэлбэл, газрын ломбард үүсгэсэн байхгүй юу 

-Юуны өмнө иргэдэд Үндсэн хуулиар олгосон газар өмчлөх эрхийг нэг талаас зөрчжээ. Нөгөө талаас УИХ таны анхны тайл- барласанчлан “Газрыг эр гэл тэд оруулъя” гэдэг үнд сэн агуулгаар энэ хуулийг баталсан нь ерөөсөө хууль тогтоогчид хүчээр эрх зүйн орчныг нь бүрдүүлээд өгчих сөн юм биш үү. Дахин төлөвлөлт гээд газрыг нь авах гэхээр өгөхгүй байгаа юм чинь хуйвалдааны буюу хүч хэрэглэх аргаар газрыг нь авъя гээд шийдчихсэн юм шиг харагдаад байна даа? 

Энд хэд хэдэн нөхцөл байдлыг судалж үзэх хэрэг тэй. Нэгдүгээрт, газрын барь цааг үл маргах журмаар ший- дэхгүйгээс газар эдийн засгийн эргэлтэд орохгүй байгаа юм уу. Хоёр дахь асуудал нь шүүхийн процесст үнэхээр газартай холбогдсон маргаан гарч цаг хугацаа их орохоос гадна банк санхүүгийн байгууллагыг эрсдэлд оруулсан бодитой шалтгаан байна уу гэдгийг авч үзэх хэрэгтэй. Аливаа хууль ямагт тооцоо судалгаа, баримт нөхцөл байдалд үндэслэж гарч байж амьдралд илүү ойр болдог.

Энэ хоёр хүчин зүйлийг аваад үзэхээр хоёулаа хангалттай сайн нотлогдохгүй байна гэж би хувьдаа үзсэн Би бол судлаачийнхаа хувьд үүнтэй танилцахад Монгол Улсад өмчилсөн газар эдийн засгийн эргэлтэд хангалттай сайн орж чадахгүй байгаагийн гол шалтгаан нь иргэддээ газрыг үнэгүй өмчлүүлэх ажлаа зогсоохгүй байгаатай холбоотой гэж үздэг. Анх 2002 оны тавдугаар сарын 1-нээс газрыг үнэгүй өмчлүүлэх ажлыг гурван жилийн хугацаатай эхлүүлсэн. Ингээд 2005 оны тавдугаар сарын 1-нд энэ ажлыг дуусгах ёстой гэж хууль баталж байсан.

Гэтэл энэ хугацааг дуусах дөхөөд ирэнгүүт газрыг үнэгүй өмчлүүлэх хугацаагаа ард түмэнд таалагдахын тулд хууль тогтоогчид сунгаж явсаар энэ хүрсэн. Өдгөө 13 дахь жилдээ ч газрыг үнэгүй өмчлүүлэх ажил нь үргэлжилж байна. Харин үүнээс болоод хамгийн эхэнд үнэгүй өмчилсөн газрууд нь үнэ цэнэд орохгүй байгаа юм. Нэгэнт үнэгүй олгох ажлыг нь төр хийгээд байгаа учраас иргэд үнэгүй авсан газраа үнэд хүргэж, эргэлтэд оруулъя гэхээр ар араасаа нийлүүлэлт нь ихсээд байна шүү дээ. Нийлүүлэлт ихсэх тусам эрэлт багасаад байна гэсэн үг.

Газрыг үнэ төлбөргүй олгохоо таслан зогсоовол эхний өмчлөгд сөн газрууд үнэд орж, банк санхүүгийн байгууллагын барьцаалах сонирхол нэмэгдэх нөхцөл бүрдэх юм. Ингэж эдийн засгийн бодитой су далгаатайгаар асуудалд хандалтгүй зөвхөн банк санхүүгийн байгууллагын ашиг сонирхлын төлөө мөнгө хүүлэгч талын ашгийн төлөө асуудлыг хараад шийдчихээр иргэний үндсэн эрхтэй тулаад, Цэц дээр унаж байгаа юм. Эдийн засаг хямралтай энэ үед иргэд хоногийн хоолоо залгуулахын тулд ломбардад маш их зүйлээ тавиад алдаж байна. 

-Ер нь банк санхүүгийн байгууллагын лоббигоор энэ хуулийг баталчихсан юм биш биз дээ? 

-Ерөөсөө л тэгж харахаас аргагүй. Жишээлбэл, гэр хорооллыг дахин төлөвлөх хөтөлбөр хэрэгжүүлж байна Гэтэл хүмүүстэй тохиролцож газрыг нь авах талд багагүй бэрхшээл үүсээд байгаа шүү дээ. Жишээлбэл, жижиг газар өмчилж байгаа ч тэнд магадгүй 200-300 саяын үнэлгээтэй обьект барьчихсан байж болно, ийм хувийн газар өмчлөгч олон бий. Гэтэл хажууд нь хов хоосон газартай хүн ч байна.

Ийм тохиолдолд хоосон газрын эзэнтэй бага зардлаар тохирч болж байгаа бол 200- 300 саяын обьект барьчихсан хүн чинь ядаж энэ үнэлгээтэй нь тэнцэхүйц мөнгө өгсөн хүнтэй л тохирч таарна биз дээ. Тэгэхээр үнэ тохирохгүй болоод ирэнгүүт тухайн газрыг цогцоор нь аваад хөрөнгө оруулахад бэрхшээл учраад байгаа юм. 

Тиймээс л энэ асуудлыг Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулиар дамжуулаад үндсэндээ зээл олгох байдлаар, цаашлаад барьцааныхаа мөнгийг төлж чадахгүй бол үл маргах журмаар хурааж авахаар шийдвэр гаргасан. Энэ нь хамаагүй бага зардлаар их хэмжээний газрыг банкууд болон барилга орон сууцны компаниудад төвлөрүүлэх боломж бүрдэнэ гэсэн үг мөн биз

- Хэрвээ Цэцийн дүгнэл тийг хүлээж авахгүй бол хам гийн үнэтэй баялаг болсон газраа гаднынханд алдах нь гэх хардлага их бий? 

-Газар бол улсын үндэс. Газраас ангид иргэн, улс орон хил хязгаар гэж байхгүй. Тэр тусмаа Монгол Улс газрыг хувийн мэдэлд шилжүүлээд эхэлчихсэн. Хувийн өмчийн газрыг банк санхүүгийн бай гууллагууд их хэмжээгээр өөртөө төвлөрүүлэх нь. Тэгвэл эдгээр байгууллага яг ямар эзэдтэй байгаа билээ. Үүнийг Монголын төр хянаж чадаж байгаа юу. Гадаадын 100 хувийн хөрөнгө оруулалттай банк ч байна, үүнээс бага ч бий. Ер нь манай банк санхүүгийн байгууллагын олонх нь гаднын хөрөнгө оруулалттай шүү дээ.

Үндсэн хуульд зөвхөн Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлнэ гэж заасан. Гэтэл газар барь- цаалах замаар гаднын эзэнтэй банк санхүүгийн бай- гуул лагаар дамжуулаад Мон го лын газрыг их хэмжээгээр төвлөрүүлэх буюу үндэс ний аюулгүй байдалтай холбоотойгоор хардах нөхцөл байдал бодитой бий. Тэр тусмаа эдийн засаг хямралтай, өдрийн хоолныхоо төлөө байгаа бүхнээ барьцаалаад алдаж байгаа ийм баларсан үед нь эрх зүйн орчныг нь бүрдүүлж, УИХ хуулийг нь батлаад өгчихвөл үнэхээр Монгол Улсын хувьд аюултай нөхцөл байдалд орно. 

Нэг жишээ татахад, БНСУ-ын Ганнам дүүргийг босгосон түүхийг харахад маш олон иргэний газрыг худалдахыг нь худалдаж аваад, айлгаж рекэтлэхийг нь рекэтлэх замаар буюу үндсэндээ хар дээрмийн аргаар авч, тэр хэсэг газар Солонгосын баячуудын мэдэлд шилжсэн байдаг Тэр бүү хэл, үүнийг дагаад иргэдийг дарамталж газрыг нь авдаг гэмт бүлэглэлүүд үүсч, тэдний хооронд багагүй хэмжээний тулаан өрнөсөн юм билээ. Гэтэл Монголын төр ийм нөхцөл байдлаа хянах чадвартай байгаа юм уу 

-Тэгэхээр та ийм жишээ татсан нь манай улсад ч гэсэн энэ төрлийн гэмт бүлэглэл үүсэхийг үгүйс гэхгүй гэж байгаа хэрэг үү 

-2000-аад он хүртэл манай улсад зохион байгуулалттай гэмт бүлэглэлүүд ид хүчээ авч байсан. Энэ нь юунаас үүссэн гэхээр нэг хэсэг нь банкны өр барагдуулах ажил хийж байсан. Өөрөөр хэлбэл, иргэдийг зээлээ төлөхийг шаардаж, шантаажилдаг бай сан л гэж ярьдаг шүү дээ. Энэ мэтчилэн ялангуяа өр зээлтэй холбоотой буюу үүргийн гүйцэтгэлээ хангахгүй байгаа асуудалд энэ мэт албадаж шахдаг харилцаа үүсдэг байхгүй юу. Энэ утгаар нь дээрх жишээг ярьсан юм. 

-Гэхдээ иргэд газраа барьцааллаа гэхэд зээлээ төлөх тодорхой хугацаа бий шүү дээ. Юу юугүй л банк иргэний газрыг хураагаад авчихгүй биз дээ. Өөрөөр хэлбэл, энд хувь хүний хариуцлагын асуудлыг ор хиг дуулж яриад байх шиг санагдах юм. Газраа барь цаанд тавьсан иргэн зээлээ төлж чадахгүй бол газраа хураалгана шүү дээ Магадгүй өөрийн ха риуцлагаа ухамсарлаж, хугацаанд нь зээлээ төлөөгүй атлаа газраа хураалгах дээ рээ тулахаар төр дээрэмд лээ гэхвий гэдэг үүднээс асууж байна л даа? 

-100 хувь хариуцлагатай иргэдтэй улсад бол нэг өөр Гэтэл манай улсын иргэдийн хууль эрх зүйн мэдлэг боловсрол юу билээ. Хямд үнээр газраа барьцаалж байна гэдэг нь аргаа бараад л ийм алхам хийж байна гэсэн үг шүү дээ. Тэгэхээр үүнд иргэдийн эрх зүйн мэдлэг дорой байдлыг ашиглаж, өдөр тутмын ахуйн хэрэгцээ, шаардлага дээр дөрөөлсөн л хууль. Үндсэндээ нэлээн харгис капитализмын хууль юм даа.

-Та Цэцэд гомдол гаргахдаа газраа барьцаалаад алдаж байгаа иргэн хэчнээн байдгийг судалж үзэв үү Түүнчлэн энэ хуулийг бат лах хэлэлцүүлгийн үед чуулганаар энэ талаарх баримт дурдсан байдаг юм болов уу?

 УИХ дээр энэ талаар ярих үед МАН-ын бүлэг, тэр дундаа бүлгийн дарга С.Бямбацогт гишүүн Ц.Нямдорж нар “Энэ хууль чинь Үндсэн хууль зөрчиж байгаа шүү. Ингэж иргэдийн эрхийг доройтуулж хязгаарласан хууль баталж болохгүй” гээд завсарлага хүртэл авч байсан. Хэрвээ энэ хуулийг баталбал Цэц дээр унана шүү гэдгийг сануулж байсан юм билээ Ер нь газар барьцаалсан зээлтэй холбоотой судалгаа тоо баримтыг УИХ дээр хэлэлцүүлгийн үед огт яриагүй. Би өөрөө Цэцийн хурал даанд УИХ-ын итгэмж лэгд сэн төлөөлөгч Ж.Батзандан гишүүнээс энэ талаарх тоо баримт асуухад “Ийм тоон мэдээлэл байхгүй” гэсэн.

Тэгэхээр ямар ч тооцоо судалгаагүйгээр, мөнгө хүүлэгч дийн захиалгаар хуулийг баталсан байгаа юм Жишээлбэл, 200 мянган төг- рөгийн үнэлгээтэй гар утсыг ломбардад 30 мянган төгрөгийн барьцаанд тавьдаг атлаа долоо хоногийн дараа хүүтэй нь 35 мянган төгрөгөөр буцааж авах боломжгүйдээ утсаа алддаг. Ийм эдийн засгийн хүндрэлтэй үед бид газрыг яг энэ зарчмаар барьцаалах тухай асуудлыг яриад байгаа юм. Тухайлбал энэ хуулиар 20 сая төгрөгийн үнэлгээтэй газрыг үсрээд дөрвөн сая төгрөгт банк санхүүгийн байгууллага авна. Хүүтэй нь 4-4.5 сая төгрөг өгөөд газраа авч чадахгүйд хүрэхэд бүхэл бүтэн 20 саяынхаа газрыг тавхан саяд өгчихөж байна гэсэн үг. 

Ингэхээр банк санхүүгийн байгууллагад асар их ашигтай хувилбар байгаа биз. Өөрийнх нь үнэлгээнээс 3-4 дахин хямдаар өмчлөлдөө шилжүүлэх боломжийг тэ дэнд олгочихож байгаа учраас банк санхүүгийн байгуул- лагууд үнэхээр сонирхлын зөрчилтэйгөөр энэ хуульд оролц сон гэж би хувьдаа хар даж байгаа. Бас хууль тог тоогч ялангуяа эрх баригчид тэдгээрийн мөнгө хүүлэх талд илүү үйлчилж шийдвэр гаргасан. Ярихдаа болохоор газар өмчилж байгаа иргэ дийнхээ талд гээд байгаа атлаа хачир дээрээ иргэдэд харин ч ашиггүй нөхцөл байд лыг үүсгэж, хүний эрхийг доройтуулсан хууль баталсан Гэтэл газрыг эргэлтэд оруулж, үнэлгээг тогтооход харгалздаг 80-180 хүчин зүйл байдаг. 

Үүнд байршил, хэмжээ, орчин, инженерийн байгууламж, шу- гам сүлжээ, хотгор гүдгэр, өвс ургамал ургахад таатай эсэх, дуу чимээтэй эсэх, үйлчилгээний газартай хэр ойр гэх мэт маш олон хүчин зүйлийн үнэлгээн дээр газрын үнэ цэнэ тогттдог. Гэтэл түүнээс ганцхан хүчин зүйлийг нь үлдэж байгаа 80 гаруйнх нь дээр хамгийн чухалд тооцсон. Ингэхдээ тэр нь бас тооцоо судалгаагүй. Ийм байдлаар энэ хуулийг баталсан. Гэхдээ Цэцийн дүгнэлт миний төдий- гүй иргэдийн талд гарсанд баяртай байгаа. 

-Цэцийн дүгнэлт гарс- наар энэ хуулийн үйлчлэлийг зогсоосон юм билээ. Энэ дүгнэлийг УИХ хүлээж авах эсэхээс их зүйл хамаарч таарна. Гэтэл АН-ын бүлгийнхэн Цэ цийн дүгнэлтийг хүлээж авахгүйгээ илэрхийлсэн. Дүг нэлтийг УИХ олонхиороо хүлээж авахгүй бол ямар нөхцөл байдал үүсэх вэ? 

УИХ дүгнэлтийг нь хү- лээж авахгүй бол Цэц их суудлаараа хуралдаад эцэс- лэнэ. Харин хүлээж авбал тухайн заалтыг шууд хүчингүй болгоод холбогдох нэмэлт өөрчлөлтийг УИХ-д оруулах ёстой. Одоогоор МАН-ын бү- лэг Цэцийн дүгнэлтийг хү лээж авах ёстой гэж үзээд дуугараад байгаа. Энэ даш- рамд, иргэдийн эрхийг хөндсөн энэ асуудлыг УИХ-ын төвшинд авч хэлэлцэн, олон нийтэд үнэн бодитой мэдээллийг хүргэж байгаа Д.Оюунхорол С.Ганбаатар нарын гишүүнд талархал илэрхийлье.